Kupující si o nemovitosti udělá názor během prvních minut prohlídky. Kapající kohoutek nebo vrzající dveře ho stojí pár stovek, ale v jeho hlavě mohou snížit cenu o desítky tisíc. Na co se zaměřit, než nemovitost nabídnete k prodeji?
Když se mluví o zvýšení hodnoty nemovitosti, většina lidí si představí novou kuchyň, zateplení nebo rekonstrukci koupelny. To jsou velké investice a jejich návratnost při prodeji bývá nejistá. Mnohem spolehlivěji fungují věci drobné, levné a často vyřešitelné za jeden víkend.
Proč malé vady stojí velké peníze
Kupující na prohlídce neodhaduje náklady jako řemeslník. Když vidí prasklou dlaždici, oprýskaný rám okna nebo zašedlé silikonové spáry, nepočítá s opravou za pár stovek. Začne si klást otázku, co dalšího v bytě nebo domě není v pořádku a co zatím nevidí.
Z jedné viditelné drobnosti se tak stává pochybnost o celé nemovitosti. A pochybnost se při vyjednávání promítá do ceny mnohem víc, než by odpovídalo skutečné opravě. Opačně to funguje stejně: udržovaný prostor působí dojmem, že se o něj majitel staral celou dobu, a kupující má menší důvod smlouvat.
Opravy, které se vyplatí nejvíc
Nejde o modernizaci, ale o to, aby nic nepůsobilo rozbitě nebo zanedbaně.
- Kohoutky a splachování. Kapající voda je jedna z prvních věcí, které si návštěva všimne. Výměna těsnění je otázkou minut.
- Dveře a okna. Seřídit panty, dotáhnout kliky, promazat zámky. Dveře, které drhnou o zárubeň, působí jako znak špatného stavu celého bytu.
- Spáry a silikon v koupelně. Plíseň nebo zažloutlý silikon vyvolávají otázky na vlhkost. Nový silikon a vyčištěné spáry změní dojem z koupelny za zlomek ceny rekonstrukce.
- Stěny. Zatmelit drobné trhliny a díry po hmoždinkách a vymalovat do světlé neutrální barvy. Výrazné barvy stěn zužují okruh lidí, kterým se prostor líbí.
- Světla. Vyměnit spálené žárovky a sjednotit jejich barvu. Tmavá chodba nebo blikající zářivka zhorší dojem z jinak pěkného prostoru.
Podrobněji tomuto tématu, včetně toho, kde s přípravou začít, se věnuje článek o tom, jak neprodělat statisíce při prodeji bytu nebo domu.
Úklid, který je vidět i na fotkách
Většina kupujících dnes nemovitost poprvé uvidí na internetu. Rozhodnutí, jestli vůbec přijedou na prohlídku, padá u fotografií. Proto se vyplatí připravit prostor ještě před focením.
Pomáhá hlavně ubrat. Osobní věci, fotografie, magnetky na lednici, hračky, čisticí prostředky u dřezu nebo hromada bot v předsíni. Nejde o to, aby byt působil neobydleně, ale aby si v něm kupující dokázal představit sám sebe. Méně věcí zároveň opticky zvětší místnosti.
Generální úklid včetně oken, trouby a digestoře je samozřejmost, přesto ho mnoho prodávajících podcení. Čistá okna pustí do místnosti víc světla a to je na fotografiích poznat na první pohled.
U domu začíná prohlídka už u branky
U rodinných domů tvoří první dojem okolí. Posekaná tráva, zametený chodník, umytá dlažba a upravené keře nestojí skoro nic, ale kupující podle nich odhaduje, jak se majitel staral i o věci, které na první pohled vidět nejsou.
Stojí za to zkontrolovat také okapy, plot, poštovní schránku nebo osvětlení u vchodu. Uvolněný okap nebo nefunkční zvonek jsou maličkosti, které ale dokáží pokazit dojem ještě předtím, než kupující vůbec vejde dovnitř.
Co naopak řešit nemusíte
Velké stavební zásahy těsně před prodejem se často nevyplatí. Nová kuchyň nemusí odpovídat vkusu kupujícího a peníze do ní vložené se v ceně nevrátí celé. Rozumnější je nechat velké úpravy na novém majiteli a soustředit se na to, aby nemovitost působila čistě, funkčně a udržovaně.
Užitečné je také mít po ruce dokumenty: revize kotle a elektroinstalace, doklady o provedených opravách, energetický štítek. Kupující, který dostane odpovědi hned, má méně prostoru pro nejistotu i pro smlouvání.
Shrnutí
Cena nemovitosti se netvoří jen v odhadu, ale i v dojmu, který si kupující odnese z fotografií a z prohlídky. Pár víkendů práce a několik tisíc korun za drobné opravy dokáže ochránit mnohem větší částku při vyjednávání. Více tipů k prodeji bytů a domů najdete na webu realitního makléře Jindřicha Svobody.
